2. Staatsexamen Hessen – Z III Klausur vom 4. Juli 2014

Der Mandant ist Eigentümer eines im März 2013 mit einem notariellen Kaufvertrag gekauften Grundstücks. Seine Eigentümerstellung wurde ins Grundbuch im Mai 2013 eingetragen. Er verlangt von dem Mieter einer Spielhalle die rückständige Miete, die Zurverfügungstellung der Bürgschaft in Höhe von knapp zwei Bruttomieten. Zudem möchte er seine Ansprüche für die Zukunft absichern.

Der Voreigentümer hat das Grundstück im Jahre 2009 aus der Zwangsversteigerung erworben. Das Grundstück war an mehrere Unternehmen vermietet, unter anderem an den Schuldner, der in diesen Räumen eine Spielhalle betreibt. Nach der Zwangsversteigerung hat der Voreigentümer allen Mietern gekündigt, da sie von den Renovierungsmaßnahmen betroffen wurden.

Auch dem Mieter der Räume der Spielhalle hat der Voreigentümer zum 31.03.2013 gekündigt. Am 31.12.2009 haben der Voreigentümer und der Mieter einen neuen Mietvertrag geschlossen, der explizit mögliche Belastungen durch Renovierungsmaßnahmen sowie das Einverständnis des Mieters mit diesen erwähnte. Unter anderem wurde da die Möglichkeit der Nutzung von bestehenden und noch zu errichtenden Parkplätzen für alle Mieter geregelt. Als Zweck der Modernisierungsmaßnahmen wurde unter anderem der Einzug eines großen Lebensmittelmarktes genannt. Der Mietvertrag ist bis 2022 befristet. Er enthält die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, wenn der Vermieter die Belange des Mieters erheblich beeinträchtigt. Desweiteren enthält § 12 des Mietvertrages die Verpflichtung des Mieters, eine Bankbürgschaft in Höhe von 13.500 € zur Verfügung zu stellen.

Im Jahre 2013 beanstandete der Mieter mit zwei anwaltlichen Schreiben Folgendes:

1. Der Mandant habe die in demselben Haus in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Räume an ein Internetcafe. Dem Vermieten habe der Mieter widersprochen, als sich der Vermieter bei ihm meldete, um seine Auffassung dazu zu erfahren (so der Mieter). Der Mieter behauptet, die Spielgeräte werden in den Geschäftsräumen des Internetcafés aufgestellt und in Betrieb genommen. Der Mandant hat dies mit Nichtwissen bestritten. Auch werde der Zugang zu seiner Spielhalle von den Kunden des Internetcafés blockiert, die da massenhaft stehen.

2. Die einzigen kostenlosen Parkplätze sind auf der Parkdecke, der Haupteingang in die Spielhalle ist im Erdgeschoss. Um zur Spielhalle zu kommen, muss der Kunde das ganze Gebäude umbiegen. Der Weg sei ziemlich lang und unbeleuchtet. In diesem Zusammenhang macht der Mieter zwei Einwände geltend:
a) Der Mandant hat hinter und neben dem vermieteten Objekt des Mieters eine Klimaanlage für das ganze Verkaufszentrum und einen Zaun gebaut. Zwischen dem Mietraum/dessen Nebeneingang und dem Zaun ist nur 1 Meter Raum. Das wirke erdrückend aus.
b) Der Weg vom Parkplatz ist unbeleuchtet. Der Parkplatz wird nur bis 22:00 Uhr beleuchtet. Die Beleuchtung wird vom Betreiber des Kaufzentrums, dessen Eigentümer der Mandant ist, geregelt. Dadurch entsteht das Gefühl, als ob die Spielhalle geschlossen ist. Auch ist es den Kunden der Spielhalle unzumutbar, gelegentlich sogar mit großen Summen in der Dunkelheit zu ihren Autos zu laufen. Der Mandant verwies den Mieter auf den Betreiber des Kaufzentrum, der Mieter solle mit dem Betreiber eine passende Vereinbarung zu der Beleuchtung treffen.
Insgesamt sei der Umsatz des Mieters im Jahre 2013 um 65 % runtergefallen. Ab 1. Juli 2013 hat er den Betrieb der Spielhalle still gelegt.

3. Der Mieter sagte, dass der Voreigentümer auf die Sicherheitsleistung im Sinne des § 12 des Mietvertrages verzichtet habe, sodass er zur Leistung der Bürgschaft nicht verpflichtet sei.

Mit 1. Schreiben von Anfang März drohte der Mieter mit Kündigung an. Mit dem 2. Schreiben vom 29.03.2014 kündigte er fristlos zum Ende März 2014, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Seit 1. April 2014 wird keine Miete gezahlt.

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